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  • 整合地产商的运作思维,如何整合地产商提供一间价值百万的房子

    整合地产商的运作思维

    在中国当今房地产市场发展十分迅速,房地产销售量和销售价格均出现持续大幅上升,房地产行业的快速发展促进了经济发展,但过快的速度也会引发了一些社会经济问题,从2000年开始,房地产一跃成为全国人民关注的焦点。人们关注它们的价格,关注它们的发展,房地产成为了街头巷尾的热门话题。

    因为房地产直接影响的人民的居住和生活成本,影响到人们的生活质量。在人们在感叹市区房价太高、市区住宅太拥挤的同时,人们发现在大城市外围不断出现了不少大型房地产项目,他们以良好的社区规划、优美的社区环境、较低的销售价格和优越的物业管理吸引了买房业主的注意,同时开始有不少相对富足的人们以投资或休闲度假的目的在那儿置业居住和度假,但由于房地产是重资产运作模式,回报比较慢,什么是重资产运作?

    重资产运作即是投资比较大、资产比较重、运作成型比较慢、回报较晚,为什么马云说“2个万达等于1个支付宝,因为支付宝每天流水过亿,万达投资一个项目下去,建设到成型销售过程比较慢,这就是重资产运作模式”。

    我们再来看看现在地产商如何整合政府低资产运作。

    1、解决资金:“商业地产其实是一个进入门槛很高的产业,平均下来,全世界的房地产公司,只有2–3%的企业在做商业地产,在中国的比例就更少,少于1%。

    商业地产是一个复合型的产业,不是房地产行业,也不是商业行业,它包括地产、商业、投资、金融等,非常复杂。在这个行业里,最需要的就是资金,而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题,商业地产是很难做的,即使能做,也走不远。所以最重要的,做商业地产,首先要有资金实力,或者有长期能使用的资金。

    万达在这方面有最深刻的教训:

    我在2001年开始做商业地产的时候,是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款,贷二年期,就来做购物中心。2004年,遭遇宏观调控,短融长投的弊端就显现出来了,尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一,我们房地产资金链就变得紧张。

    地产商必须决策有前瞻性,在2004年1月开了一个总裁办公会,决定除了已开工的购物中心,暂停其它购物中心的建设,集中精力寻找长期资金管道,我们找到了一个战略投资者,拿到几十亿元,解决了问题。如果没有预见性,等到银行催债的时候再想办法,那就可能出问题了。

    所以我体会,做商业地产,解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。

    一王健林

    我们都知道,房地产是资本密集型产业,而商业地产更是,举个例子:

    一个10亿的房地产开发项目,有2、3个亿就可以启动了,预售、回款,保证资金链正常运转是要点,但一个10亿的商业地产项目起码要8、9个亿才能启动,前期的拿地、规划设计、建设施工都要花钱,难受的是没有物业销售的回款,所以解决长期可用的资金渠道是第一要点。最好的解央办法就是前面提到的房地产信托基金,香港已经在试运行,等到国内也正式出台房地产信托基金,中国商业地产发展才会迎来最佳时机。

    2、市场分析:从2014年宏观经济形势对房地产行业冲击较大,销量和净利润有所回落,中小型房地产企业出现亏损甚至倒闭。因为整个宏观经济下滑,涉及诸多方面,比如GDP增速下滑,涉及出口、消费和投资。而如果基础投资下降的话,GDP肯定下降,因为这一指标占比较高。房地产作为基础投资的一种形式,肯定也受到影响。

    最大的困难是由于宏观经济形势低迷造成了房屋销售量和销售速度放缓。小型房地产企业不行,资金链断裂,出现亏损甚至倒闭。

    3、市场竞争:房地产是一个竞争非常激烈的行业,业内的风生水起直接将波及到房屋的销售业绩,并面临国家资金控股和激烈的市场竞争。有房地产业内专家认为,由于受到房地产及相关行业发展水平的限制,楼市的产品创新很难再有质的突破,产品品质的“趋同性”越来越严重,而价格、地段也不再成为商战取胜的唯一法宝。

    因此,如何突破重围,实现异军突起就成了所有房产相关行业的重要话题。从房地产的地理位置,服务、管理、特色、设计,定位,销售流程,市场运作等方面来看此楼盘的各项内容已经具备转型条件。

    4、宣传模式:户外广告:扩大接触面,输出产品形象。销售单页:输出产品形象和产品信息、促销活动信息。报纸(县城及周边乡镇覆盖面大、是影响面相当大的一张报纸),辅以适量的户外广告(包括户外路牌广告、车身广告及路旗、灯箱广告、条幅、宣传单)及促销活动,进行全方位立体式高密度集中宣传。

    户外广告从品牌、形象、特色、服务、功能、理念六个方面入手选择画面广告内容,明确告知消费者‘民生雅居”的优质形象,印制精美宣传册,定点投放于各门店,让大部分客户知晓。看房者可以凭借宣传册领到限量小礼物。(针对想要着手购买举棋不定者,让他们真正来感受我们的服务质量)。

    前年起更有集团地产商不惜代价下重金请明星,艺人,政客演唱活动,楼盘开盘时为聚集人气,搞搞噱头最爱请明星来助阵,达到项目楼盘快速品牌传播力,媒体关注。让明星与房产光芒互相辉映,从明星也能看出不同房企的营销策略,请明星的不仅是注重营造品牌影响力的,也是营销费用格外充足的,昂贵的房宅更需要有明星才显得尊贵和豪气。高额的宣传推广达到1000万,有的还拍摄制作,微电影,请综艺节目植入广告等。

    激安虽然我在上面长篇大论的分析地产市场状况与宣传模式,可见新楼盘项目宣传费用高达1000万以上的费用,你想一想房地产大型建设项目收入上10亿的项目,难不花上1000万的宣传费用吗,所以你发现机会了吗?我们做为商业策划人就是资源利用,马上操控别人的资源。

    那么如何整合地产商提供“一”间百万房子?

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