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  • 2020城市刚需购房报告下载,结合平台交易数据,洞察城市刚需购房行为

    “买房子是为了让生活更好,而不是更艰难 ”

    刚需,即刚性住房需求,是指受房价因素影响较小,为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。在本报告中,我们将按照购房目的为刚需来筛选刚需购房群体。需要说明的是,刚需与首次购房、再次购房等并无直接关系。

    数据方面,基于贝壳平台近1年来的刚需成交数据我们选取一线、新一线、强二线30个城市为研究样本,比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的差异特征。

    刚需购房者群体特征:
    1.对房屋有最基本的需求,即以解决自住需求为主;
    2.受房价影响因素较小;
    3.购房资金有限,买房时首先会考虑自我承受能力。

    1.1 刚需总价:22城均价超百万,北京是沈阳的近5倍

    我们是如何来测算刚需套均总价的?在本报告中,我们使用中位数及四分位差来描述价格的集中及离散情况,并以此定义刚需上车套均总价及区间范围。相对于均值,中位数表现出较强的鲁棒性。

    分城市等级看,一线城市刚需购房套均总价超300万,显著高于新一线以及二线城市(图1)。一线城市中北京、深圳、上海刚需上车线居30城前列,广州相对靠后,其中北京刚需购房套均总价350万元,是沈阳刚需价格的近5倍。新一线城市中杭州、南京等城市刚需购房门槛相对较高。二线城市中厦门刚需上车套均总价266万,仅次于北深上。

    厦门叠加宜居与旅游双重效应,不仅吸引福建省内各地市高净值人群前来购房置业,而且能够辐射一定的省外游客,购房需求较大但有效供给相对不足,导致房价明显脱离城市基本面发展。2020年前9月厦门二手房价40242元/平,超过众多新一线和二线城市房价,跻身于一线房价阵营。

    长沙、沈阳等8城市刚需上车门槛稍低,平均购房套均总价在百万以内。在样本30城中,沈阳、大连、长沙、重庆等城市刚需上车难度整体稍低,以新一线城市长沙为例,刚需购房客户置业套均总价84万元,排名较为靠后。长沙房价的增长基本上与其城市基本面发展相适应,主要源于政府调控政策的适时出台,使得房价与收入水平维持在合理的水平范围内。

    1.1 刚需总价:22城均价超百万,北京是沈阳的近5倍

    高房价城市刚需购房套均总价显著低于市场平均总价。30个样本城市中,北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市刚需上车均价显著偏离整体市场均价,其中北京刚需客户置业套均总价比全市均价低77万元,深圳低63万元。

    究其原因,主要是这些城市房价处于高位水平,且市场价格分化明显,资金承压下刚需客户普遍购买总价偏低的房子。而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等,居住负担整体不高,刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。

    1.2 刚需面积:上海、天津、北京等5城不足70平

    各城市刚需上车平均面积差异显著,上海比南通小近30平。样本30城中,上海、天津、北京、大连等城市刚需置业套均面积尚不足70平米,其中上海刚需客户购房平均面积较低,仅63.6平;而南通、济南、佛山、长沙等城市刚需客群居住普遍宽敞,住房套均面积在80平以上,其中南通以92平居30城首位。

    城市刚需上车面积的不同,很大程度上与购房负担、住房供给结构等有关。上海、天津、深圳等城市刚需上车平均面积排名靠后,一方面是因为所在城市居住负担较大,另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导,刚需选择机会更多,以深圳为例,在售房源中近64%集中在90平以下面积段,整体住房市场结构偏向小面积房源。南通住房市场以大户型房源为主,在售房源中7成集中在90平以上面积段,且居住负担相对较低,刚需客群普遍买的稍大,套均面积达到92平。

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    • 2020-11-17Hi,初次和大家见面了,请多关照!
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