2020城市刚需购房报告下载，结合平台交易数据，洞察城市刚需购房行为
“买房子是为了让生活更好，而不是更艰难 ”
刚需，即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。在本报告中，我们将按照购房目的为刚需来筛选刚需购房群体。需要说明的是，刚需与首次购房、再次购房等并无直接关系。
数据方面，基于贝壳平台近1年来的刚需成交数据我们选取一线、新一线、强二线30个城市为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的差异特征。
刚需购房者群体特征：
1.对房屋有最基本的需求，即以解决自住需求为主；
2.受房价影响因素较小；
3.购房资金有限，买房时首先会考虑自我承受能力。
1.1 刚需总价：22城均价超百万，北京是沈阳的近5倍
我们是如何来测算刚需套均总价的？在本报告中，我们使用中位数及四分位差来描述价格的集中及离散情况，并以此定义刚需上车套均总价及区间范围。相对于均值，中位数表现出较强的鲁棒性。
分城市等级看，一线城市刚需购房套均总价超300万，显著高于新一线以及二线城市（图1）。一线城市中北京、深圳、上海刚需上车线居30城前列，广州相对靠后，其中北京刚需购房套均总价350万元，是沈阳刚需价格的近5倍。新一线城市中杭州、南京等城市刚需购房门槛相对较高。二线城市中厦门刚需上车套均总价266万，仅次于北深上。
厦门叠加宜居与旅游双重效应，不仅吸引福建省内各地市高净值人群前来购房置业，而且能够辐射一定的省外游客，购房需求较大但有效供给相对不足，导致房价明显脱离城市基本面发展。2020年前9月厦门二手房价40242元/平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于一线房价阵营。
长沙、沈阳等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。在样本30城中，沈阳、大连、长沙、重庆等城市刚需上车难度整体稍低，以新一线城市长沙为例，刚需购房客户置业套均总价84万元，排名较为靠后。长沙房价的增长基本上与其城市基本面发展相适应，主要源于政府调控政策的适时出台，使得房价与收入水平维持在合理的水平范围内。
1.1 刚需总价：22城均价超百万，北京是沈阳的近5倍
高房价城市刚需购房套均总价显著低于市场平均总价。30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市刚需上车均价显著偏离整体市场均价，其中北京刚需客户置业套均总价比全市均价低77万元，深圳低63万元。
究其原因，主要是这些城市房价处于高位水平，且市场价格分化明显，资金承压下刚需客户普遍购买总价偏低的房子。而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。
1.2 刚需面积：上海、天津、北京等5城不足70平
各城市刚需上车平均面积差异显著，上海比南通小近30平。样本30城中，上海、天津、北京、大连等城市刚需置业套均面积尚不足70平米，其中上海刚需客户购房平均面积较低，仅63.6平；而南通、济南、佛山、长沙等城市刚需客群居住普遍宽敞，住房套均面积在80平以上，其中南通以92平居30城首位。
城市刚需上车面积的不同，很大程度上与购房负担、住房供给结构等有关。上海、天津、深圳等城市刚需上车平均面积排名靠后，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导，刚需选择机会更多，以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。南通住房市场以大户型房源为主，在售房源中7成集中在90平以上面积段，且居住负担相对较低，刚需客群普遍买的稍大，套均面积达到92平。
